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Cómo elegir la ubicación y el formato de una cafetería

Elección del local

El local adecuado es el punto de partida de cualquier proyecto. Hay que abordarlo con mucho cuidado, evaluando meticulosamente numerosos factores.

¿Cómo elegir un lugar que funcione? Cuando digo “funcionar”, me refiero a que la probabilidad de éxito del proyecto en ese lugar sea superior al 90%.

Primero, necesitamos definir qué es una cafetería o un café-bar. Una cafetería es un espacio público cuyo modelo de monetización se basa en la venta de bebidas de café y productos complementarios.

Es muy importante entender estas palabras. Debemos comprender que estamos creando un espacio público, donde las personas pasarán su tiempo, y que debe cumplir muchos criterios: accesibilidad, ergonomía del flujo de visitantes, contenido visual y estético. Este lugar debe monetizarse, es decir, administrar correctamente el dinero invertido y generar ingresos nuevos.

Sobre los “productos complementarios”: el café es un impulsor muy fuerte de las ventas dentro del local, y no aprovecharlo sería un error. Esto no significa que cada cafetería deba tener cocina o pastelería, sino que debemos entender qué más puede interesar a nuestros clientes aparte del café: repostería, comida, café en grano, información, etc. Creo que dedicaré otra nota al tema del surtido.

Interior o exterior

Los espacios para cafeterías se pueden dividir en dos tipos:

1. Integrados en formatos más grandes (centros comerciales, business centers, clústeres creativos o tecnológicos, hoteles, bibliotecas, etc.)

2. Street format, con entrada independiente.

El principal inconveniente de las cafeterías integradas es la completa dependencia del formato externo. Por ejemplo, si un clúster creativo o un business center tiene muchos inquilinos, funciona bien; pero los centros comerciales pueden perder relevancia debido al crecimiento del comercio online y cambios en el comportamiento del consumidor. A esto se suma la disminución general de la actividad económica. Por lo tanto, hay que ser extremadamente cuidadoso antes de firmar un contrato de alquiler con un centro comercial, especialmente si es nuevo. Investiga bien a los inquilinos, sus ventas (si es posible), la cantidad y calidad de los empleados, y sus salarios (especialmente en business centers).

Para cualquier gran formato basado en alquiler (excepto almacenes), la presencia de una cafetería es casi obligatoria. Por ello, es posible negociar buenas condiciones de alquiler, incluso basadas en un porcentaje de los ingresos.

Observación interesante: con mal tiempo, la gente prefiere no salir de su lugar de trabajo durante el día. Mientras que en el formato street esto puede reducir ventas, en business centers suelen aumentar.

Nuestro café en Oryol será con entrada independiente, y veremos el proceso de elección del local con este ejemplo.

Ventajas del formato street: amplia accesibilidad, libertad en horarios y concepto de menú.
Desventajas: gestión más compleja de servicios públicos y trámites con la ciudad.

Fuentes de información

La información sobre alquiler puede ser abierta o cerrada.

Información abierta: tableros de anuncios, plataformas conocidas, periódicos locales, catálogos y bases de datos de agentes inmobiliarios. No olvides observar banners y avisos en fachadas y ventanas, porque no todos los propietarios publican online. Antes de visitar locales, recopila los que te interesen geográficamente en un archivo y luego dedica tiempo a las inspecciones.

Ofertas cerradas: suelen ser más interesantes, pero requieren más tiempo de investigación y habilidades en negociación. Algunos ejemplos:

Propietario con negocio ineficiente, cuya renta podría ser más rentable.

Propietario que no sabe que puede alquilar parte del local. El local puede no estar listo: sin entrada adicional, sin divisiones.

Local comprado como inversión segura; puede estar vacío.

Si ves un local potencialmente interesante, no hay impedimento para negociar con el propietario y hacer una oferta.

Geografía

Es crucial ver la ubicación en el mapa: estructura de transporte, lugares cercanos que puedan generar visitantes.

Cercano: parques, universidades, bancos, teatro, palacio de cultura, mercado central, centro comercial antiguo, cine, residencias de lujo, algunas atracciones y acceso a la principal calle peatonal. Hay parada de transporte público al lado.

Conclusión: vida concentrada y activa, lugar visualmente atractivo. Geografía

Vecindario y tráfico

Elige lugares donde el entorno sea estéticamente similar a tu concepto, y donde haya público objetivo potencial. La sinergia de conceptos similares atrae más clientes.

La parte de la plaza tiene gran valor visual; esperamos ser de los primeros en restaurarla.

Tráfico peatonal estimado: 7000+ personas/día. Mucho “tráfico de mercado”. Si conseguimos 0,5% de esto (~35 tickets/día), será un buen resultado.

Tráfico vehicular: más interesante. Con aparcamiento, se puede atraer a muchos clientes que pasan en coche. La calle es una arteria central.

Comunidades

El tráfico en sí no es el indicador más importante. Importan más las comunidades cercanas o que puedas atraer: colegios, oficinas, fotógrafos, diseñadores, amantes de la costura, etc. Incluso padres esperando a sus hijos en escuelas cercanas pueden ser comunidad activa de la cafetería.

Endpoints (puntos de destino): lugares a los que la gente se dirige: escuelas, trabajos, estaciones, parques. Importante: tiempo de espera; la cafetería debe estar disponible durante este tiempo.

 - Recomiendo considerar isocronas de 1,5–2 minutos caminando. Más endpoints cercanos = mejor.

 - Considera también los residenciales privados; suelen generar poco tráfico diario salvo conceptos familiares.

Modelos de comportamiento

Los clientes vienen con objetivos específicos:

 - Sentarse a una mesa → mesas y sillas.

 - Sentarse en barra frente a ventana → ventana amplia, barra, vista a la calle.

 - Conversar con barista → barra o mostrador de contacto.

 - Recoger café en coche → parking conveniente.

 - Café para trabajo → oficinas cercanas, área de espera.

 - Café para paseo → zonas recreativas.

 - Reunirse con amigos antes de salir.

 - Comprar grano o dulces → vitrina.

Analizar modelos de comportamiento permite prever estabilidad económica: lugares que cubren más modelos son más sostenibles.

Competencia y sinergia

El mercado de café está en desarrollo; el segmento de consumidores de café de calidad es pequeño. La competencia directa es limitada, pero existe ética de negocio: no abrir locales puerta con puerta en la misma línea. Esto preserva audiencia y genera sinergia si varios proyectos buenos coexisten.

Competencia real: “Quedarse en casa y no salir”. La lucha debe ser por el estilo de vida con café fuera de casa.

Costo de alquiler y precio de entrada

Alquiler: indicador crucial. Mejor si es bajo. Siempre calcula por m².

Regla principal: si el lugar no te gusta, es arriesgado o incierto → no lo tomes.

Conclusión

Espero que este material ayude a elegir un local de manera consciente y evitar errores.

Deja tus preguntas en comentarios; responderé lo que pueda y los más interesantes los detallaré más adelante.

En la próxima nota hablaré sobre presupuesto inicial y modelo económico básico.